Ne peut être loué qu'un logement dit décent. Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une telle habitation est celle « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation » Mais que recouvre précisément cette notion de décence du logement ?
Les caractéristiques d'un logement décent
Les notions de santé et de sécurité En premier lieu, le logement mis en location ne doit pas présenter de risques pour la sécurité physique de l'occupant. On dit qu'il doit assurer le « clos et le couvert », protégeant les lieux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Il doit disposer de dispositifs de retenue des personnes en bon état (fenêtres, rampes...). Les matériaux de construction, canalisations et revêtements doivent être également en bon état.
Les éléments de confort pour l'occupant Le logement doit disposer au minimum d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ; soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. En outre, il doit comporter certains éléments d'équipement et de confort, notamment en termes de chauffage, d'alimentation en eau potable et d'évacuation des eaux usées, de présence d'un coin cuisine comportant un évier alimenté en eau chaude et froide et pouvant recevoir un appareil de cuisson, de présence d'un WC séparé de la cuisine (un WC extérieur est envisageable pour les logements d’une seule pièce) et d'un équipement pour la toilette garantissant l'intimité personnelle. La performance énergétique du logement Un nouveau critère est venu récemment rejoindre la définition du logement dit décent, celui de la performance énergétique. Ainsi, à partir du 1er janvier 2018, le logement, pour être qualifié de décent, doit être étanche à l'air : il doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites ; portes, fenêtres, murs et parois donnant sur l'extérieur doivent présenter une étanchéité à l'air suffisante ; les cheminées doivent être munies de trappes.
Les recours du locataire en cas de logement non décent Ne correspondent par exemple pas aux critères de décence les logements mis en location dont la toiture n'est pas étanche, dont les escaliers sont dangereux, dont les fils électriques sont dénudés, dont les canalisations d'eau et de gaz sont en mauvais état, dont l'éclairement naturel est insuffisant ou encore dans lesquels la pression et de débit de l'eau sont insuffisants. Un locataire peut à tout moment du bail vérifier si son logement est décent. Si tel n'est pas le cas, il peut alors solliciter auprès de son bailleur la mise en conformité du logement. Pour autant, il ne peut cesser de payer le loyer en attendant la mise en conformité. La démarche s'effectue en premier lieu par voie amiable, avant de se jouer par voie judiciaire en cas d'absence de réponse ou d'accord ; le juge du tribunal d'instance pourra alors déterminer la nature des travaux de mise en conformité, réduire le montant du loyer dû ou encore fixer des dommages et intérêts.
